Le Coin-Coin déchaîné
Immeubles/crèche à côté de la mairie
Estimation des Domaines
Mise à jour 15/05/2022
La majorité s'appuie depuis le début de l'opération sur 2 estimations des services de la DGFIP (ex "France Domaine") :
> Une estimation du 30/03/2015 est mentionnée dans la délibération sur la préemption du 10/04/2015.
> Une estimation du 30/10/2015 est mentionnée dans les délibérations des 31/03/2016 et du 11/12/2017 sur la vente.
Dans un tract de septembre 2021, la majorité met en avant la soi-disant plus-value d'une vente à 480 000 €TTC alors que l'estimation des Domaines était de 240 000 €.
Problème : cette estimation n'a jamais porté sur le projet d'immeubles !!!
Tract de septembre 2021
En septembre 2021, un tract était distribué dans toutes les boites aux lettres.
"Après 14 mois de mandat dans des conditions difficiles, l'équipe municipale, formée de 9 nouveaux élus et de 6 membres de l'ancien conseil, tient à vous informer [...]"
Comment Mme le maire Anne-Marie Linden-Guesdon ose parler au nom de toute l'équipe municipale dans un tract qui n'émane que de la majorité, financé sur ses fonds propres ?!!
Ce tract répondait à mon tract de juillet dans lequel j'indiquais que "la mairie cède gracieusement une voie", en communiquant ainsi :
"La vente du terrain par la mairie a rapporté la somme de 480 000 €TTC alors qu'il avait été estimé 240 000 € par le service des Domaines. RIEN N'A ETE CEDE GRACIEUSEMENT"
Cette information est tout à fait trompeuse (cf. dessous) et pas seulement pour les 40 000 € de TVA inclus dans le TTC qui ne rapportent rien à la commune : l'estimation (240 000 €HT) ne correspond pas au projet d'immeubles !
L'estimation des Domaines
Dès la réunion entre élus du 1er août 2020 visant à étouffer mon 1er recours, l'élu-notaire a mis en avant une estimation de France Domaine à 242 000 € et que dans la négociation avec le promoteur à 480 000 €, il est lui-même intervenu pour préciser au maire qu'il pouvait vendre à plus que l'estimation.
À ma question très dubitative sur le fait que la DGFIP puisse se tromper du simple au double, il a confirmé que l'estimation était bien sur l'ensemble.
J'ai contacté la division des domaines à la DDFIP (direction départementale des finances publiques) pour comprendre, qui a bien voulu rouvrir le dossier pour tout préciser :
- "Une emprise de 440 m² environ, correspondant à de la voirie, a été déduite de la parcelle 307 et n'a donc pas été valorisée."
- La demande était "sans précision quant au projet ni à l'acquéreur."
- "L'estimation a donc été faite pour un prix de 240 000 € HT (nos avis sont toujours délivrés en HT) ne tenant pas compte d'un quelconque projet de construction."
-> L'estimation a donc été faite pour une vente à un particulier (prix au mètre carré), ce qui n'est pas du tout pareil que le calcul pour des immeubles :
- "Je peux vous indiquer que si nous avions été saisis en 2015 en vue de ce projet bien précis, nous aurions sans doute utilisé la méthode d'évaluation dite du "bilan promoteur" tenant compte autant du prix de vente final des logements que du coût de construction et des frais annexes pour déterminer le montant maximal pouvant être consacré à l'acquisition du foncier."
La DGFIP précise que la 1ère estimation "faite sur les parcelles 305-308 était dans le cadre de l'exercice du droit de préemption urbain.
La seconde évaluation avait été faite "à titre officieux" dans la mesure où la consultation des services du Domaine n'était pas obligatoire, s'agissant d'une cession par une collectivité de moins de 2000 hab."
La mairie aurait pu redemander une estimation pour le projet d'immeubles, surtout après les changements du PLU en 2017 et le dépôt du permis de construire en octobre 2017.
En l'état, il était faux de viser les délibérations sur ces estimations sans préciser les éléments ci-contre.
Sauf à voter aveuglément, il est évident pour qui réfléchit un tant soit peu que la comparaison ne pouvait être prise avec une vente à un particulier : forcément que pour une opération susceptible de dégager un chiffre d'affaires de 8 millions d'euros par exemple, le prix de vente sera supérieur... mais de combien ? C'est cela qui aurait dû être indiqué au débat.
Est-ce que le seul prix de vente présenté était correct ?
Rien ne permet de l'apprécier.
Délibérations des 31/03/2016 et 11/12/2017 sur la vente
La délibération du 31/03/2016 portant sur la vente des parcelles 122-305-308 (sans inclure les parcelles 306 et 307 de la voirie et du parking public) indique : "Vu l'estimation du bien réalisée par le service des Domaines".
En l'absence d'appel à projet, la seule offre qui ait été reçue est celle du promoteur présenté par l'élu-notaire (320 000 €, dans les conditions du plan d'occupation des sols).
Qui parmi les élus était en mesure d'apprécier la pertinence du prix de vente d'un terrain pour faire des immeubles (et non pas à un particulier dans l'estimatif) ?
Le service des domaines était là pour fournir une nouvelle estimation, mais il n'a pas été resollicité.
Suite à l'adoption du PLU en janvier 2017, le projet a été revu et des négociations ont eu lieu.
Dans la délibération du 11/12/2017 (sur laquelle se fonde la vente effective), l'élu-notaire indique que le promoteur a accepté une augmentation du prix de vente.
Il est voté à l'unanimité de vendre tout ou partie des parcelles 122-305-306-307-308 pour un montant de 480 000 €TTC.
Il est indiqué à nouveau : "Vu l'estimation du bien réalisée par le service des Domaines".
Malgré tous les changements du PLU et le projet désormais bien connu (permis de construire déposé le 20/10/2017), la majorité ne redemande pas d'estimatif au service des domaines.
Et le fait est qu'à la question de savoir si la négociation a été favorable ou non, les élus de la majorité continuent de réponse en se basant sur l'estimatif trompeur de 2015, comme dans le tract distribué à tous.
Délibération du 10/04/2015 sur la préemption
La délibération du 10 avril 2015 pour la préemption des parcelles 305 et 308 indique : "Vu l'estimation du service des Domaines en date du 30 mars 2015 s'élevant à 180 000 € [...]"
Le conseil décide à 11 voix pour et 2 voix contre "de définir la vente au prix de 180 000 €10 000 € de commission soit 190 000 €, ce prix étant conforme à l'estimation du service des Domaines."
Sauf que cette estimation n'est pas conforme au projet !!!
Si la majorité avait demandé une estimation relative au projet, le prix de vente du terrain aurait été bien supérieur : ici ce sont les vendeurs des parcelles qui sont les grands perdants. Une mairie n'a pas à faire de plus-value en procédant ainsi.
L'autre scandale est que pour pouvoir préempter, une mairie doit avoir un projet d'intérêt général. Et ce n'est pas censé être "on préempte et on en trouvera un après". L'élu-notaire qui présente l'opération doit bien le savoir, lui-même qui évoque : "soit la création de logements aidés, soit de logements pour personnes âgées" ; et un autre élu de dire :
"il pourrait également être envisagé de créer un nouvel espace de périscolaire".
Par la suite, la finalité qui est reprise est celle des logements séniors. Mais elle disparaît complètement, sans délibération, dans la promesse et l'acte de vente.
Dans un mémoire de la mairie au tribunal administratif, il est dit que la préemption en 2015 avait été faite pour la crèche : ce mensonge est indigne d'un établissement public.
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